« 「相手の気持ち尊重」癖は是か否か | トップページ | セールスレディーにナメられてばかりはいられない »

2014年7月17日 (木)

「鶏が先か卵が先か」を真剣に考えてみる

鶏が先か、卵が先か。

について言えば、最近
支出を増やしてから仕事に精を出すか、
仕事に精を出してから支出を増やすか。という
「テーマ」も、課題としてよく考える。

金額は少ないしいつまで続くのかは分からないけれども、
月々の固定収入があるが故、いつまで経っても
仕事を始められない自分に業を煮やし、それならば
無理矢理にでも支出を増やすことによって
仕事せざるを得ない状況に持って行く。
「フットワーク」は軽いクセに、いよいよとなると
なかなか動こうとしない性格に対処する為、自らを
「切羽詰まった状況」に追い込んでしまおう作戦を、
徐々に実行に移して来たのである。

とは言っても気が小さいオレのこと、現状
月々一万バーツ程度の話であり、まだまだ
「思い切った」行動にはほど遠い。

そんな中、頭の隅で常々考えていたのは
「コンドミニアム購入」計画である。


タイ移住を決意し、ニッポンを離れてから約六年間。
紆余曲折はありながらも、当初から思い描いていた
「永住」する覚悟に、現時点では一点の曇りもない。

「もし仮に永住するならば」という前提で、
どこかのタイミングにおいて
「コンドー(分譲マンション)」を購入する気持ちは
常々あった。それはもちろん
「毎月の家賃」という消えていくお金に対して、
償却にかかる年数を考慮した上での
「キャピタルゲイン(譲渡差益)」への期待を込めて。

「自分が住む」場合及び
「賃貸に出す」場合両方のケースにおいて
「採算」が充分に取れると確信した上で、
「資金」さえ整えばいつでも買う(心の)準備はあった。

約四年住んだバンコクでも、一般的
「相場」などの様子は見て来たが、正直少し
「出遅れ」た感があった。というのも、移住当時に
「オンヌット」駅直近に建築中だった物件で、既に
個人的に納得できる金額(例えば、ニッポンの
ナゴヤと比べた相場感及び賃貸した時の希望利廻り)を
若干超えていたからだ。

大手ディヴェロッパーの高層物件で、記憶が確かならば
「スタジオタイプ(27㎡程度のワンルーム)」で
二百五十万バーツ(八百万円)以上(階数による)。
平米単価は十万バーツ近く、もしくはそれ以上だったし、
月々一万バーツで賃貸したと想定しても、
「単純利廻り(諸経費抜き)」は5%を切っていた。

「これでは採算が合わないな」と感じたし、他の物件も
似たり寄ったりの数字であったから、
「欲しいな」とはとても思えなかったのである。

では、もしあの時キャッシュを持っていて
「購入」したならば、と仮定し、五年経った今
「転売」するとすれば果たしてどうだろう。

調べたわけではなくこれはあくまでも想像だが、
値段はそこまで落ちていないのではなかろうか。
今、同程度の条件で新築の売物件があれば多分
当初より購入価格が少し上がっているだろうし、
築五年のB.T.S駅直近物件として
「中古」で売りに出した場合うまくすれば
購入価格と同等、もしくはひょっとしたら
それ以上で売れるのかもしれない。つまり、
賃貸に出して入居者さえいれば、おそらく
その分は(5%程度)儲かった可能性がある。

但し、もしその程度だとすれば銀行金利の
約3%(一年定期)とさほど変わりはなく、
「おいしい」とはとても言えない。

バンコクにおける不動産投資の魅力は所詮
その程度であり、これがもし十年前ならば
もう少し良かったのかもしれない。よーするに、
「不動産価格はすでに相当上がってしまっており、
いつまで続くかは分からない」というのが、
あくまでも個人的な意見なのである。


では、パタヤではどうか。

先日、カンボジア赴任予定のニッポン国内大手
ディヴェロッパー勤務のR君と一緒に
シーラチャ付近の物件調査をして以来、
不動産業に対する興味が急に湧いてきて、
「賃貸」「分譲」問わずパタヤにていろいろと
物件を見て廻ってみた。

結果、コンドーに関して言えば
1「バンコクに負けず劣らず建設ラッシュである」。
2「バンコクに比べ価格はまだ少し安い」。
3「(ロケーション及び価格が適当ならば)
完成前~半年後までに完売するケースが多い」。
4「購入客はタイ人(バンコク在住のセカンドハウス
及び投資)を筆頭にロシア人ヨーロッパ人中国人など
満遍なく存在する」。
5「ハイシーズンであれば結構良い相場で貸せる」
6「シーヴュウ(海が見える)物件はそろそろ
新築できる用地が少なくなって来た(つまり
中古が価値を持つ?)」。
というのが大まかな印象だろうか。

で、今のところ結論としては、
「五年前にバンコクで感じたよりは少しだけマシ」。
よーするに、今ならばまだ買い時としては
「ギリギリ」セーフ。といったところだろうか。
逆に言えば、おそらくここ数年から五年の間は
「少しづつ上がっていく」ことが予想される。
ま、それも何かとてつもない事件がなければ、
という前提の話ではあるが。

しつこいようだが、
不動産業界で十年弱働き、一応
「宅地建物取引主任者」免許も持っているオレの
あくまでも個人的意見であり、何かあっても一切
責任は取らないので悪しからず。


というわけで、今日、いよいよ
候補の四物件を本気で見て来た。

うち二件は竣工が再来年半ば以降で、やや先の話。
一件は来年の十月予定。最後の一件は
第一期第二期はすでに入居済み(工事95%時点)、
第三期が来年の暮れという物件。

基本的にはずっと住むことを考えているオレの条件は
1「ワンベッドルームタイプ(35~45㎡)」。
2「東向きでさえあれば良く、海が見える必要なし」。
3「(千戸を超えるような)大型物件ではなく、
高層でもなく、できればこぢんまりした物件」。
4「スーパー海ゴルフ等への移動に支障ない立地」。
5「<家具付き>でなく自分で購入したい」。
6「そこそこ泳げるプールがある」。
7「総額が二百万バーツ前後まで」。

ディヴェロッパー三社の物件、それぞれ
平米単価四万六千バーツから九万バーツまでの
「モデルルーム」及び建築現場をじっくりと見る。
当然のことながら
「帯に短し襷に流し」の中、上記七つの条件を一応
「クリア」する部屋をひとつだけ発見した。
それは、すぐにでも入居できるほぼ完成した物件の
残り一部屋であり、うまくいけば
「値引き」も可能。というものだ。

現金など持っていないクセに、いかにも
「すぐにでも買える」風を装い、真剣に
「検討」するうち、だんだんテンションが
「アガ」ってきて、マヂで欲しくなってしまった。

44㎡の東向き(中部屋)で内装はまあ悪くない。
20mのスイミングプール。立地もまあまあかな。
家具なしのスケルトンならば総額〇〇万バーツ。
平米単価は〇万〇千バーツ(約〇〇〇万円)と
価格としてはそんなに高くない。
海は遠いしまったく見えないが、それでも月々
一万五千~二万バーツ程度で貸せるのではなかろうか。
となれば、貸した場合の利廻りは8~10%とまずまず。

もし仮に二十年間住んだとして、(諸経費込みの)
総額を頭割りすれば年間〇〇バーツ、つまり
月々〇〇バーツで借りるのと同じ計算になるわけで、
その時点で売却するとしても、価値が
「ゼロ」ってことはおそらくあるまい。

う~む。
悪くない。悪くないぞ。

某カフェであれこれ真剣に妄想するうち、徐々に
本気で買う気になってくるからコワイ。
今持っているのが〇百万だから、あと
〇百万は確実に足りないワケで、現状
借金をせねば買えないにも関わらずだ。

もし、どこからかお金を
「引っぱ」れたとしても、これを買ったら
相当頑張って仕事をしなくてはならないぞ。
しかし、そんな風に
「卵」を先に産んでしまっても良いものだろうか。

それを検証する為こうして文章にしてみたものの、
もちろん簡単に結論が出るはずもない。

そー言えば、
現在進みつつある仕事絡みの話が
このままうまくいくと、場合によっては
「現地法人」を作らねばならない可能性もあり、
その資金だって必要になるかも。

やっぱり、フツーに考えて
「鶏」が先だよな。

ああ。

困ったなあ。

|

« 「相手の気持ち尊重」癖は是か否か | トップページ | セールスレディーにナメられてばかりはいられない »

「日記・コラム・つぶやき」カテゴリの記事